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鼓励大阳台并非政府“送面积”,重在提升居住品质
2023-08-03 22:28:07来源: 南方都市报


(资料图)

8月1日,《广州市建筑工程容积率计算办法(征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)在广州市规划和自然资源局网站上进行公示,此次修订拟适当放宽住宅、办公、商业类建筑首层以外的公共开放空间的不计容比例。

根据官方表述,本次“征求意见稿”是对将于2023年11月30日届满的《广州市规划管理容积率指标计算办法》(下称《办法》)的修订,“主要关注公共停车楼、健康住宅、高标准工业建筑、公共开放空间、历史文化建筑保护”,但无论是媒体传播还是社会反应,普遍集中于“大阳台”等与居民住宅有关的元素,业界更是提炼出“送面积”等利好,足见房地产市场影响面广,政策领域的动作极易牵动人心。

买家在售楼部看楼。南都图片

现有《办法》规定“住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积15%的,按其投影面积一半计算容积率建筑面积;进深或比例超出规定的,按其水平投影面积计算容积率建筑面积”,而“征求意见稿”则提出,住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4 米且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积 20%的,按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积;进深或比例超出规定的部分,按其水平投影面积计算容积率建筑面积,其中满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深。

通俗地讲,就是对于阳台,过去是对占总建筑面积15%以下部分按一半计入建筑面积,超过部分则足额计算;修订之后,按一半计入建筑面积的部分可以达到20%,超过20%的仍然足额计算。

以市民熟悉的120平方米高层三房住宅单位为例,过去阳台最多只能对18平方米部分区域按一半计算建筑面积(9平方米),现在则可以扩大到24平方米(计算建筑面积为12平方米),相当于同为120平方米的户型,能享受按一半计算建筑面积的阳台部分增加了6平方米,当然,如此也意味着其他部位需要缩减3平方米。不要小看这几个平方米的差别,相关统计显示,2023年上半年天河区一手住宅整体成交均价为80600元/m²,3平方米的价值达到24万元左右。所以“征求意见稿”发布后,有业界人士惊呼政府“送面积”。

这个政策如最终通过,预计将在今年12月开始实施,届时新房能享受优惠,而正在建设中的楼盘和存量旧房则不受影响。故也有意见认为此举措短期会激励有意购房的市民关注新房,进而对二手市场造成一定压力。这个面积当然不是政府“送”的,归根到底还是需要开发商做好设计,买家掏钱购买。我国房屋销售以建筑面积计价,故买家重点关注单价、面积、实用率等指标,其实真正重要的是一共花了多少钱、买了多少能用的面积。在总建筑面积一定的情况下,阳台变大,买卖双方对此心知肚明,买家大可不必期待免费午餐,如此“福利”最终必然会反映在价格中。

真正值得关注的,还是政策所言,鼓励大阳台、大露台、入户花园等,目的是提高住房品质,满足住房升级换代需求,用广州市规划和自然资源局有关负责人的说法,设置入户花园,利于通风换气,满足入户消杀、临时储物等无接触和缓冲目的;设置一个大进深多功能阳台,可以承载居民休闲、健身、种植等多种功能场景的复合空间;单独设置生活阳台,用于晾晒、存放蔬菜等功能,与活动阳台区分开,也能加强空气对流。

经历三年疫情,人们对于居住环境、阳台空间提出了更高的要求;同时,二次购房、改善型购房已经是房地产市场主流,有条件,大家都还是想住得舒服一点,广州的政策调整正是理解和呼应了这种需求。

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